KİRACI TAHLİYE VE DEPOZİTO İADESİ
Giriş
Türkiye’de kira ilişkileri neredeyse her aileyi doğrudan etkileyen bir konudur. Özellikle tahliye aşamasında en çok gündeme gelen sorunlardan biri “depozito” meselesidir. Kiracılar yıllarca ödedikleri kira dışında, sözleşme başında güvence bedeli olarak verdikleri 2–3 aylık kira tutarındaki depozitoyu geri alamamaktan şikâyetçidir. Öte yandan ev sahipleri ise tahliye sonrası evde oluşan hasarları veya ödenmeyen borçları gerekçe göstererek bu bedeli iade etmemeyi tercih eder.
???? Peki hukuken doğru olan nedir?
???? Ev sahibi hangi durumlarda depozitoyu alıkoyabilir?
???? Kiracı hakkını nasıl aramalıdır?
Bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu, Yargıtay kararları ve uygulamadaki örnekler ışığında "kiracı tahliyesi sonrası depozito sorununu" tüm yönleriyle ele alacağız.
Depozitonun Hukuki Dayanağı ve Niteliği
Türk Borçlar Kanunu m. 342’ye göre:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür."
Bu düzenlemenin amacı, ev sahibinin keyfi olarak parayı kullanmasını engellemek ve kiracıyı korumaktır. Ancak uygulamada çoğu zaman depozito elden alınmakta ve banka hesabına yatırılmamaktadır. Bu da uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır.
Tahliye Sırasında Depozitonun İadesi Şartları
Kiracının tahliye sonrası depozitoyu alabilmesi için şu şartların yerine gelmesi gerekir:
1. Kira bedelleri eksiksiz ödenmiş olmalı.
2. Kiralanan taşınmaz sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmiş olmalı.
3. Kiracıdan kaynaklanan olağan dışı bir zarar bulunmamalı.
4. Kiraya verenin kiracıya karşı kesinleşmiş bir alacağı olmamalı.
Yargıtay kararlarında; “Kiralananda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında bir zarar bulunmadığı anlaşıldığından, güvence bedelinin kiracıya iadesi gerekir” denilmiştir.
En Çok Tartışma Yaratan Noktalar
Olağan yıpranma ile olağan dışı zarar ayrımı: Parkelerde çizik, boyalarda solma, muslukların eskimesi olağan kullanımdır ve kiracıya yüklenemez. Buna karşılık duvarların kırılması, camların kasten zarar görmesi gibi durumlar olağan dışıdır.
Aidat ve fatura borçları: Kiracının ödenmemiş aidat, elektrik, su veya doğalgaz borçları depozitodan mahsup edilebilir.
Tadilat masrafları: Ev sahibinin kendi zevkine göre yaptığı yenilemeler (örneğin tüm mutfağı değiştirmek) kiracıya yüklenemez.
Tahliye Sonrası Kiracının Haklarını Nasıl Arayacağı
1. Teslim tutanağı düzenleyin: Evden çıkarken ev sahibinizle birlikte imzalı tutanak tutun. Bu tutanak, ileride ispat kolaylığı sağlar.
2. Görsel kayıt alın: Evden çıkmadan önce dairenin her odasını fotoğraf ve video ile belgeleyin.
3. Depozito iade edilmezse yazılı talep: Ev sahibine noter aracılığıyla ihtar göndererek depozitonun iadesini talep edin.
4. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açın: Anlaşmazlık çözülmezse kiracı, depozitonun iadesi için dava açabilir.
???? Pratik bilgi: Davalarda depozito alacağının zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Uygulamada Sık Sorulan Sorular
Soru: Depozito faiziyle birlikte mi iade edilir?
Cevap: Evet. Depozito bankada bloke edilmişse, bankadaki faiz getirisiyle birlikte iade edilmelidir.
Soru: Kiracı sözleşmeyi erken feshederse depozito yanar mı?
Cevap: Hayır. Kiracı sözleşmeye aykırı davranmadığı sürece depozito yanmaz. Ancak ev sahibinin zararı varsa mahsup edilebilir.
Soru: Depozito yerine kefil gösterilebilir mi?
Cevap: Evet, tarafların anlaşması halinde depozito alınmayıp kefil gösterilebilir.
Sonuç
Depozito, kira ilişkilerinde güvence amacı taşısa da uygulamada en çok sorun yaşanan konulardan biridir. Kiracı, tahliye sonrası hakkını aramaktan çekinmemeli, ev sahibinin keyfi olarak depozitoyu iade etmemesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır. Ev sahipleri açısından da en doğru yol, depozitonun banka hesabında tutulması ve yalnızca gerçek zararlar için kullanılmasıdır.
Depozito, taraflar arasında ihtilaf yaratmaktan çok güvence sağlamalıdır. Hukukun çizdiği çerçeveye uygun hareket edilmesi halinde, kiracılar da ev sahipleri de mağduriyet yaşamayacaktır.
Av. Tarık BÖLÜK
0 Yorum